Nous vous avions déjà présenté le nouveau DPE mis en place par la loi climat dans notre article du mois de juin. Portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 prévoit désormais l’obligation d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de quinze ans. Pour rappel, cette mesure avait déjà été envisagée puis finalement abandonnée dans la version définitive du texte du 30 octobre 2019 de l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété.
Précisément, l'obligation ne porte plus sur l'adoption d'un plan de travaux mais sur un projet de plan de travaux, qui se transformera potentiellement, en plan de travaux à la suite des votes des copropriétaires. Le but étant d’inciter fortement à anticiper et provisionner pour les travaux, afin de déclencher plus facilement une décision commune.
Quels immeubles sont concernés par le plan pluriannuel de travaux ?
L’obligation de plan pluriannuel de travaux en copropriété concerne tout immeuble relevant du statut de copropriété, à destination partielle ou totale d'habitation, soumis à la loi du 10 juillet 1965 et de plus de 15 ans. Le projet de plan devra systématiquement être réalisé par une personne ayant des compétences et des garanties qui seront précisées par décret, et de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de PPT (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2 modifié). Ce plan sera à actualiser tous les 10 ans. Il est important de préciser que l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel n’est pas obligatoire si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global en cours de validité et ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.
De quoi le PPT sera composé ?
Le plan pluriannuel de travaux sera élaboré sur la base d’un diagnostic technique global (DTG) de la copropriété. Ce dernier doit informer les copropriétaires sur l’état général des bâtiments et les éventuels travaux à réaliser. Il comprend les éléments suivants :
La liste des travaux nécessaires permettant de réaliser des économies d’énergie, d’assurer la sauvegarde de l’immeuble et de préserver la santé et la sécurité de ses occupants.
Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux mentionnés permettent d’atteindre ;
Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
Une proposition d’échéancier pour les travaux nécessaires dans les 10 ans à venir.
Sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble : les travaux prescrits, l’échéancier et, si nécessaire, ceux prescrits par le diagnostic technique global.
Présentation du Plan Pluriannuel de Travaux en assemblée générale
Le projet de plan est présenté à la première Assemblée générale de copropriété qui suit son élaboration. Si une nécessité de travaux dans les 10 années à venir apparait, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette même assemblée la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT. Cette question sera alors soumise au vote de tous les copropriétaires et nécessite une majorité absolue.
Dans le cas où le PPT ne serait pas adopté, le syndic de copropriété devra alors l’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Une fois le projet adopté, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de la mise en œuvre de l’échéancier de ce plan. Suite à la réforme de l’article 14-2-1 de la loi de 1965, la cotisation minimale doit désormais respecter un double plafond : 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et 5 % du budget prévisionnel.
Calendrier d’entrée en vigueur du plan pluriannuel de travaux
au 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
au 1er janvier 2024 pour les copropriétés qui comprennent entre 51 et 200 lots ;
au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50